少子化襲擊全球，但台灣早已邁入少子化與高齡化社會，低薪、高房價的時代降低現代人生小孩的意願，飼養寵物所需花得費用也比較低，需付出的心力也比生小孩少，大多數人選擇飼養寵物來陪伴自己勝過生小孩。依據內政部、農委會的市調機構推估，2020下半年所飼養的貓、狗數量將首度超國15歲以下的小孩總數。 (資料來源:經由內政部、農委會、時勢公司整理分析) 少子化伴隨著隱憂，住屋剛性需求減少、空屋率攀升 少子化在台灣早已是眾所皆知的事實，專家預估人口紅利將在2027年完全消失，也將直接影響房市的剛性需求數量。在少子化日益嚴重之下，早期大家搶破頭的學區住宅紛紛出現空屋數量不斷攀升與學生開學還出租不出去的窘境，不少學區宅房東都只能被迫降價求租。人口是支撐房市的重要力量，當國家人口紅利強盛，成家購屋的需求也會加大，利於房市長期成長，以日本為例，由於受到老年化、少子化影響，勞動力嚴重衰退，位在日本 北海道的八雲町，當地不少住宅用地已降價至難以置信的價格，還是招不到人接手。台灣未來少子化將會越來越嚴重，恐怕也將難逃人口流失所造成的殘酷景象。 (2019年人口大減，是日本自1989年以來的最大銳減-圖片來源:經濟日報) 強勁人口紅利將帶領菲律賓走向更好的未來 不同國家兩樣情，如東南亞的菲律賓你知道他們是億人大國嗎? 究竟是什麼原因讓菲律賓人口紅利如此強盛? 由於菲律賓1565年至1898年曾為西班牙殖民地，受西班牙天主教影響深遠，300年的修道院文化因此深入當地。在菲律賓平均有82%的人口信奉天主教，在傳統天主教裡非常重視對生命的尊重，如有墮胎、離婚、對生命不尊重等行為在天主教裡是絕對被禁止的，且在菲律賓平均每戶家庭都能生育4至6個孩子，也就是為何菲律賓人口紅利能如此強盛。據2019年統計報告顯示，菲律賓在2019年總生育率為2.88%，台灣則只有1.218%，名列全球最末座。 (2014年在菲律賓誕生的第一億位新生兒-圖片來源:wnyc) (在全球200個國家中，台灣生育率排名最後一名資料來源:台灣英文新聞) 此外，菲律賓是一個人多地稀的國家，光是馬尼拉人口數就超過2000萬，人口密度則是上海的5倍之多，加上擁有英語與勞動力的優勢，讓不少外國大企業都看準菲律賓，將據點設置在這裡，本地與外來人口不斷向馬尼拉集中，大量買房與租屋剛需，進而衍生出不少住宅缺口。馬尼拉當地平均空屋率只有3.45%，若在當地出租房屋就相當容易租出去，不太需要擔心空租的問題，反觀台灣空置率都已上看25%，招租相對不易。不只台灣，全球絕大部分國家也都將面臨少子化的問題，在政府還未有因應政策之前，或許我們也能先為自己布好下一局，把眼光轉到人口紅利旺盛的地方(延伸閱讀:海外投資避險? 選這裡! 馬尼拉大學城租金持續飆漲)。      

  菲律賓服務業最具知名度的就是「商業流程外包（business process outsourcing，BPO）產業」。菲律賓自2001年開始發展BPO，由於菲律賓是前美國殖民地，文化與美國較為接近，英文普及程度高，相較於印度口音也較能被美國消費者理解，因此受到美國客戶親賴，有著"全球英文呼叫中心之都"之稱。另外在財政方面，菲律賓對外國公司的優惠政策也不手軟，包刮:外國公司在經濟特區開展服務外包業務、前六年為免稅期，免稅期後可繼續享受優惠待遇，只需繳交5%的營業稅，還能免稅進口設備及材料，種種優惠政策都是對外國企業張開雙手。 菲律賓超越印度成為亞洲最大的BPO業務地區 在電話中心業務方面，菲律賓人處理的相當得心應手，由於經歷百年的西方殖民統治，生活習慣與思維方式較為西化，加上菲律賓人的天生性情溫和，遇事不急不火，相當適合需要較多耐心的服務性質行業。而在菲律賓有超過115萬的人口在BPO產業內工作，每年為菲律賓創造超過230億美元的收入，佔GDP的10%。有著與美國關係密切以及政府政策積極支持，菲律賓BPO產業每年以平均25-30%的年複合增長率領先全球水平，加上各國企業大量投資當地，其中美國占64%、歐洲占18%，更讓菲律賓一舉超越印度成為新一代的全球呼叫中心。   Eastwood為菲律賓BPO的誕生地 Eastwood是菲律賓早期業務流程外包的領導者，至今已進駐超過20個從事電話呼叫中心業務的公司，其中包含負責戴爾、埃森哲、花旗銀行、IBM、Atos等國際品牌業務，共有3萬名居民和8萬名呼叫中心及互聯網從業人員。隨著大量的BPO從業者與企業進駐，當地房屋供給已無法滿足市場的住屋需求，絕大多數從業人員只能選擇在Eastwood的附近地區租屋，不少人口移往至較近的Ortigas地區。      

台灣近年來房價不斷飆漲已不是新聞，高房價、高公設比、高稅負位居世界前茅，房價所得比更是遙遙領先全球，壓得大家都快喘不過氣，辛苦工作賺錢不吃不喝都未必買得了房，台灣少子化和高齡化問題日益嚴重，房屋的剛性需求減少。反觀，建商們卻沒有因為需求降低而減少新建數量，每年不減反增，以台灣目前的房產環境真的還適合投資嗎? (資料來源:Global Property) 據全球房地產指南數據顯示，不論是租金收益率、房價租金比台北都位居在全球末段班，2016年實施的房地合一稅邊際稅率，則是全球最高。這也是為何多年來台北經常被評為不具投資價值城市的首要主因。 台灣房市雖然熱絡 但整體看來真的健康嗎?   由於受到疫情影響，台商回台投資布局，同時也激勵了台股表現，股市中的熱錢也流向房市。以交易量與轉移棟數屢創新高，台灣房市相較之前熱絡許多，民眾購買習慣也較與以往不同，從購買蛋黃區轉向蛋白區，成交單位以小坪數居多，且多以剛性需求為主。但以長期來看，人口結構改變與空屋率不斷攀升的問題若未有效改善，台灣未來房市仍是不樂觀。   空置率是一大考量因素 低空置率相對的住屋需求會大於供給需求，在房屋供不應求的狀態下，租金自然容易上漲。正常的空置率應落在5-10%之間，以台灣目前的空置率來看將近要上看到20%，房市環境相當不健康。其實不少投資人都發現海外房市環境，不論是實坪計價或是稅金等條件都較適合作為投資，便都紛紛出走海外，以近年經濟表現亮眼的菲律賓來看，在菲律賓的主要城市平均空置率僅有3.2%，甚至以博奕特區聞名的帕賽市當地空置率更僅有1.9%而已，意謂著當地房市經常處於供不應求的狀態，加上菲律賓有著龐大、年輕的人口數，強勁的剛性需求，投資條件相對優於台灣許多。 (資料來源:公視新聞網) (參考資料:JLL 2019Q4 研究報告) 如今台灣的少子化與高齡化問題變本加厲，未來房市環境將會越不利於投資，投資人必須再三思!