投資趨勢 INVESTMENT TRENDS

現在房價這麼高，能買得起房的有多少？大部分年輕人都會覺得無能為力。很多人認為，現在房市的需求還很大，需要買房的人還有很多，房市看來似乎不錯。但是大家似乎都疏忽了一個可怕的事實，就是現在的年輕人還有多少比例想買房？   任何行業發生變化，年輕人的感知最敏銳，比如網際網路電玩直播手遊、區塊鏈、比特幣。那裡有前景，年輕人就往那裡跑，那裡出現衰退，年輕人就會放棄。看看周圍的年輕人，還有人在準備買房嗎？基本很少了! 房地產市場現在已經走下坡路，成交量下滑，房子不好賣，開發商面臨週轉難題，有很多房地產開發商已經急流勇退，甚至房產銷售人員辭職改賣保險的新聞也屢見不鮮，這些訊號都在充分說明，眾星捧月的房地產風光不再，現在還在買房的可能都會成為「接盤俠」。房價下跌根本不可怕，年輕人都不買房才可怕，想想未來年輕人都不用買房，都不需要買房，房子賣給誰？ 所以，現在房市中只存在三種人： 第一種是有能力買房的人，這種人已經擁有很多間房產，他們還會買房嗎？可能不會，未來他們只會賣房。因為自己住不完，如果不賣掉，只能選擇出租，但房子真的那麼好租嗎？出租房子其實很麻煩。未來房子為什麼賣不掉呢？因為能買得起房的人，都已經擁有好幾間房產，房產多的人會買你的房嗎？ 第二種是居住在老屋的屋主和他的家人，這類民眾本身就不需要買房，靠改建就擁有新的房產。這一類人基本更不會考慮買炒房者手裡的二手房，因此，二手房未來前景也不看好。 第三種是買不起房的人，現在買不起，只要房價不暴跌，以後基本也不大可能買得起。 第三類群體只有等待國家的社會住宅推出，才能滿足居住需求，或者不用買房，未來租房價效比也高，人人住有其居。 現在90年代的年輕人基本上，大多是抱著不買房的想法，一來房價太高，他們買不起，二來，他們覺得可以繼承父母、長輩的房子，因此，買房的意願普遍都很低。想像一下，等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齢，而他們又不買房時，怎麼辦？那時候，新房市場萎縮，房地產市場將只剩中古屋？ 除此之外，台灣少子化問題也日漸嚴峻，教育部統計107學年度小規模國中小校數，發現6班以下、也就是每年級至多1班的國小已達1054校，占全台國小校數逾4成；其中，以縣市分布分析，小規模學校以花東地區、中南部地區比率為高，例如花蓮縣、台東縣6班以下國小校數分別占全縣國小校數的7成6、6成8；雲林縣、嘉義縣、南投縣也皆突破6成。6班以下國中，在花東、南投也占全縣國中校數3成5。 這些都顯示，二、三十年後，房屋真的有可能過剩，因為民眾都不買房，自然沒人要蓋新房，屆時市場之將只剩下「存量」市場，一些沒有改建的老舊房屋，有些未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅，更嚴重的是如果發生規模比較大的地震，這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌，後果令人不堪設想。 綜上所述，房價下跌不可怕，年輕人不想買房才可怕，未來房子賣給誰？   胡偉良的房市觀察： 未來房市接盤的買家會減少、房產的升值預期會被打破，城市之間會有分化、不同城區之間房價也會千差萬別。未來房價的分化將會成為常態，老房子愈來愈多，愈老愈來愈沒人要，尤其在一些人口有淨流出的區域，像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。 (新聞轉貼~經濟日報 2020-01-20 20:30專欄作家 胡偉良)  

緊盯房市不再只是說說，中央銀行昨日找來銀行「喝咖啡」，會後不僅主動發出新聞稿，更直接下達「楊四條」的指導棋，要求銀行嚴審投資戶、加強借款人風險控管、強化建築貸款貸後管理及留意餘屋貸款，這是央行總裁楊金龍上任後，首度對管控房市出手，大動作令人咋舌，打房已成現在進行式。 (選擇性信用管制 箭在弦上) 繼2014年的高點後，台灣今年房價指數再創歷史新高，這波買氣又急又快，也衍生出許多炒房亂象，從央行副總裁陳南光、財政部長蘇建榮、內政部次長花敬群，近期都對這波房市熱潮表態，打房聲更是甚囂塵上。央行昨日罕見發出「咖啡令」，找來市占率前6高的房貸銀行座談，上午場由總裁楊金龍主持、下午場由副總裁嚴宗大主持，層級之高前所未見，就房地產景氣看法、購屋及購地貸款的授信風險控管等議題交換意見。 兩場座談結束後，央行一反常態地主動發出新聞稿，頗有公告周知味道，新聞稿末更烙下狠話，表示「依中央銀行法規定，經本行理事會同意，適時採行選擇性信用管制措施，以維持金融穩定」，似在預告出招。新聞稿中更詳細列出「楊四條」，要求銀行配合辦理的重點： 一是銀行辦理購屋貸款，尤其對投資戶，應落實授信原則、嚴審貸款條件。 二是對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等案件，宜加強風控。 三是要求銀行辦理建築貸款，應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信內規，並強化貸後管理。 最後是提醒市場餘屋仍多，不利整體房市健全發展及資源配置，餘屋貸款應落實資金用途查核及貸後管理等。代表央行出面說明的業務局長蕭翠玲說，參與座談的與會銀行主管都同意持續強化不動產授信風險控管，但也反映這波房價只有六都在漲，中南部及東部房市不多，若逕行實施管制措施，將有不小打擊。 逕行管制 將造成不小打擊 銀行主管認為，央行「敲鑼打鼓」找來大型房貸銀行喝咖啡，更直接把「楊四條」付諸白紙黑字，這不叫下指導棋，而是下馬威，接下來就是在今年底的理監事會「上菜」，屆時更無模糊空間，打房已是箭在弦上。 (新聞轉貼~中國時報2020/11/14黃琮淵)

你對菲律賓印象還是停在較為落後的國家嗎? 菲律賓在近幾年GDP成長率上都能維持在6%以上，且持續穩定攀升，主要原因是，菲律賓政府近幾年來積極鼓勵外商前來投資，種種政策對外國企業張開雙手，再加上菲政府喊著"大建特建"，用力的拓建菲國基礎建設，就連在疫情時期也未手軟過，促使菲律賓近年來經濟煥然一新，被譽為"東南亞小猛虎"。 (馬尼拉車水馬龍的街況，人口約2400萬，被譽為亞洲的紐約) 馬尼拉大學城 海外留學生慕名就讀 菲律賓大學學費相較於其他英語系國家較為便宜，相較之下只有歐美國家的四分之一，便吸引不少來自世界各地的留學生前來留學就讀，每年約有數十萬的外國留學生前來學習英文。此外，由於菲律賓曾有被美國殖民過50年的歷史，宣稱是繼美國與英國之後的第三大英語系國家，雖然這是菲國自己所說的，但以絕大多數人都能使用英語對話的程度來看，並沒有誇大不實。 (菲律賓國立大學新生報到) 哈佛國際公寓 Harvard Suites 坐落在馬尼拉的19所大學城之中，享有地利之便，5公里區域內就能觸及所有大學，其中包含2所菲律賓四大名校"德拉薩大學"與"菲律賓大學"，走路步行至兩所大學僅需要10分鐘，兩所大學學生總數約達6萬多人，加上菲律邊普遍大學都不提供宿舍，導致大多數學生都必須自行在學校周邊解決住屋問題，整個大學城人口總數超過20萬，當地入住率高達98%，幾乎是處於租金高居不下、房屋供不應求的狀態。      

基礎建設是否為你的投資房產考量目標? 但建設計畫時常說變就變了，讓不少投資家得知到內線消息後買了房，最後卻撲了空。 台積電將於高雄設廠? 只是謠言 現在南台灣房市正熱,不少民眾都聽聞到台積電將於高雄設廠，便掀起一波買高雄房熱潮，但這都只是謠言。如今台積電董事長已出面證實下一步擴廠動作將在竹科或中科，高雄則是未來或許有機會，這也讓這陣子懷著高雄發大財夢的民眾就這樣被破滅了。 (台積電南京工廠，圖片來源:台積電) 買房因以基礎建設為投資依據，但若只是單獨看好民間機構將在當地建設投資而買，則未來遭遇到的變動機率就相對較高，若政策一變，之後後悔想轉賣或者降價賠售都會非常頭疼，就連政府所推動的前瞻計畫，政策也波動不斷預算搖擺不定，投資者的心臟也受不了，投資房產以大型基礎建設為考量依據較為保險穩健。 大建特建！菲律賓正經歷台灣十大建設階段 還記得台灣早期十大建設的輝煌時期嗎? 菲律賓現在也正經歷著如同台灣十大建設的飛耀階段，"Build Build Build"是杜特蒂政府的核心計畫與最優先的計畫之一，該計畫已分配了一個為期六年(2017-2022)的預算，總額約為8萬億比索(1647億美元)，建設項目包含高速公路、鐵路系統、港口、大壩等其他大型項目，是目前菲律賓撥款預算最高的一項計畫，預計將會帶來1200萬個就業機會。此外，迅速的人口增長速度與大量外來人口不斷湧入，促使了馬尼拉當地租屋剛性強烈，馬尼拉目前可提供的住宅數量僅只有38萬套，雖然預計至2020年會陸續增加9萬套住宅，但住宅缺口數量仍高達600萬套。 (圖片來源: JLL 2019年房地產報告) 北市早期房屋一棟只需要一兩百萬就能買到，如今都已上看千萬以上，翻漲了十倍之多，現正的菲律賓就如同20-30年前的台灣，如何利用這波上坡優勢進場投資，是投資家們不可錯過的!      

少子化襲擊全球，但台灣早已邁入少子化與高齡化社會，低薪、高房價的時代降低現代人生小孩的意願，飼養寵物所需花得費用也比較低，需付出的心力也比生小孩少，大多數人選擇飼養寵物來陪伴自己勝過生小孩。依據內政部、農委會的市調機構推估，2020下半年所飼養的貓、狗數量將首度超國15歲以下的小孩總數。  (資料來源:內政部、農委會、時勢公司整理分析) 少子化伴隨著隱憂，住屋剛性需求減少、空屋率攀升 少子化在台灣早已是眾所皆知的事實，專家預估人口紅利將在2027年完全消失，也將直接影響房市的剛性需求數量。在少子化日益嚴重之下，早期大家搶破頭的學區住宅紛紛出現空屋數量不斷攀升與學生開學還出租不出去的窘境，不少學區宅房東都只能被迫降價求租。人口是支撐房市的重要力量，當國家人口紅利強盛，成家購屋的需求也會加大，利於房市長期成長，以日本為例，由於受到老年化、少子化影響，勞動力嚴重衰退，位在日本 北海道的八雲町，當地不少住宅用地已降價至難以置信的價格，還是招不到人接手。台灣未來少子化將會越來越嚴重，恐怕也將難逃人口流失所造成的殘酷景象。 (2019年人口大減，是日本自1989年以來的最大銳減-圖片來源:經濟日報) 強勁人口紅利將帶領菲律賓走向更好的未來 不同國家兩樣情，如東南亞的菲律賓你知道他們是億人大國嗎? 究竟是什麼原因讓菲律賓人口紅利如此強盛? 由於菲律賓1565年至1898年曾為西班牙殖民地，受西班牙天主教影響深遠，300年的修道院文化因此深入當地。在菲律賓平均有82%的人口信奉天主教，在傳統天主教裡非常重視對生命的尊重，如有墮胎、離婚、對生命不尊重等行為在天主教裡是絕對被禁止的，且在菲律賓平均每戶家庭都能生育4至6個孩子，也就是為何菲律賓人口紅利能如此強盛。據2019年統計報告顯示，菲律賓在2019年總生育率為2.88%，台灣則只有1.218%，名列全球最末座。 (2014年在菲律賓誕生的第一億位新生兒-圖片來源:wnyc) (在全球200個國家中，台灣生育率排名最後一名資料來源:台灣英文新聞) 此外，菲律賓是一個人多地稀的國家，光是馬尼拉人口數就超過2000萬，人口密度則是上海的5倍之多，加上擁有英語與勞動力的優勢，讓不少外國大企業都看準菲律賓，將據點設置在這裡，本地與外來人口不斷向馬尼拉集中，大量買房與租屋剛需，進而衍生出不少住宅缺口。馬尼拉當地平均空屋率只有3.45%，若在當地出租房屋就相當容易租出去，不太需要擔心空租的問題，反觀台灣空置率都已上看25%，招租相對不易。不只台灣，全球絕大部分國家也都將面臨少子化的問題，在政府還未有因應政策之前，或許我們也能先為自己布好下一局，把眼光轉到人口紅利旺盛的地方(延伸閱讀:海外投資避險? 選這裡! 馬尼拉大學城租金持續飆漲)。      

台灣近年來房價不斷飆漲已不是新聞，高房價、高公設比、高稅負位居世界前茅，房價所得比更是遙遙領先全球，壓得大家都快喘不過氣，辛苦工作賺錢不吃不喝都未必買得了房，台灣少子化和高齡化問題日益嚴重，房屋的剛性需求減少。反觀，建商們卻沒有因為需求降低而減少新建數量，每年不減反增，以台灣目前的房產環境真的還適合投資嗎? (資料來源:Global Property) 據全球房地產指南數據顯示，不論是租金收益率、房價租金比台北都位居在全球末段班，2016年實施的房地合一稅邊際稅率，則是全球最高。這也是為何多年來台北經常被評為不具投資價值城市的首要主因。 台灣房市雖然熱絡 但整體看來真的健康嗎?   由於受到疫情影響，台商回台投資布局，同時也激勵了台股表現，股市中的熱錢也流向房市。以交易量與轉移棟數屢創新高，台灣房市相較之前熱絡許多，民眾購買習慣也較與以往不同，從購買蛋黃區轉向蛋白區，成交單位以小坪數居多，且多以剛性需求為主。但以長期來看，人口結構改變與空屋率不斷攀升的問題若未有效改善，台灣未來房市仍是不樂觀。   空置率是一大考量因素 低空置率相對的住屋需求會大於供給需求，在房屋供不應求的狀態下，租金自然容易上漲。正常的空置率應落在5-10%之間，以台灣目前的空置率來看將近要上看到20%，房市環境相當不健康。其實不少投資人都發現海外房市環境，不論是實坪計價或是稅金等條件都較適合作為投資，便都紛紛出走海外，以近年經濟表現亮眼的菲律賓來看，在菲律賓的主要城市平均空置率僅有3.2%，甚至以博奕特區聞名的帕賽市當地空置率更僅有1.9%而已，意謂著當地房市經常處於供不應求的狀態，加上菲律賓有著龐大、年輕的人口數，強勁的剛性需求，投資條件相對優於台灣許多。 (資料來源:公視新聞網) (參考資料:JLL 2019Q4 研究報告) 如今台灣的少子化與高齡化問題變本加厲，未來房市環境將會越不利於投資，投資人必須再三思!